その敷地、接道義務を満たしていますか？プロでも悩む未接道となる敷地４選

1. 接道義務とは

建築基準法で定められた道路に2ｍ以上敷地に接していなければ、建物を建てることができません。これを接道義務といいます。
建築基準法で定められた道路とは、法42条に列記されている以下の道路です。

1号	道路法によるもの（国道、都道府県道、市町村道）
2号	都市計画法、土地区画整理法などによるもの（開発道路）
3号	建築基準法が施行された1950年（昭和25年）11月23日以前から存在するもの
4号	道路法や都市計画法により2年以内に事業が行われる予定があるもの（都市計画道路）
5号	特定行政庁が位置を指定したもの（位置指定道路）

2. 公道と私道の区別は関係ない

ここで大切なことは、法42条に列記されている道路に公道と私道の区別はないとういことです。
他人の敷地（私道）が建築基準法で定められた道路になっているケースがあります。この場合でも、他人の敷地（私道）に自分の敷地が2ｍ以上接していれば接道義務を満たしているので、建築許可を得る事ができます。他人の敷地（私道）から自分の敷地に入る事について、建築基準法では問題ではないということです。
しかし、実生活で他人の敷地（私道）を使用することはトラブルの原因となるので、建築許可とは関係なく、土地購入の際は、前面道路の所有者を調査することをお勧めします。

3. プロでも判断に悩む未接道となる敷地４選

・接道部分の直角寸法が2ｍ未満

接道部分の直角寸法が2ｍ未満の場合は接道義務を満たせていません。イメージとして、敷地内に2ｍのボールが転がれば問題ありません。

・接道部分の合計が2ｍ以上

接道部分が複数ある場合は合計ではなく１か所で道路に2ｍ以上接している必要があります。

・法43条2項2号（旧：法43条ただし書き道路）

法43条2項2号は接道義務を満たせていると思われがちですが、厳密には接道義務は満たせていません。法43条2項2号のスキームは交通上、安全上、防災上、衛生上の要件をクリアした建築計画に許可を与えて、接道義務を免除するというものです。法43条2項2号は許可制ですから、建て替えの度に確認申請とは別に特定行政庁（行政）の許可が必要になります。この許可は確認申請のような定型的なものではありません。特定行政庁（行政）で定めた包括同意基準に適合しない建築計画の場合は、建築審査会の同意が必要になりますので注意が必要です。

余談ですが、法43条2項2号の許可を前提に建築計画を立て、土地・建物購入を銀行融資で考えている場合、接道義務を満たせていないということから、銀行に担保価値を低くみられるケースがあります。これは許可制のため、許可を得られず再建築ができない可能性があるためです。

・一団地認定

写真のように、大きな一つの敷地に何棟もマンションが建っているケースがあります。これは一団地認定を利用し、個々の建築物の接道義務を免除しています。大きな敷地に何棟もの接道義務を考慮しながら設計をすると、自由度がなくなり、スケールメリットを得られないためです。一団地認定制度も法43条2項2号と同様に建て替えの度に認定を取得する必要があります。