2項道路とは？わかりやすく解説します

2項道路とは

2項道路とは、建築基準法第42条第2項に基づく道路のことを指します。建築基準法が施行される前（1950年以前）から存在している幅員4メートル未満の道路であり、法的な道路として特別に認められたものです。一般的に、都市部の古い住宅地などに多く見られます。

2項道路の成立条件

2項道路と認定されるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 1950年（昭和25年）の建築基準法施行時にすでに道路として存在していたこと
• 特定行政庁が「道路」として認定していること
• 公道または一般的に通行のために利用されていること

2項道路の特徴と制約

• セットバックが必要

2項道路に面する敷地で建築を行う場合、原則、道路の中心線から2メートルの幅員を確保する必要があります。そのため、敷地の一部を後退させ（セットバック）、建築できる面積が減少します。また、原則は道路の中心線から2メートルの後退になりますが、対側の宅地が既に後退済みの場合や、水路や崖があるケースでは後退方法が中心後退ではなく片側一方後退になりますので注意が必要です。

• セットバック部分の制限

セットバックした部分は、建築物の建築ができないだけでなく、原則として擁壁の設置や門・塀の設置も制限されることがあります。また、将来的には公道として整備される可能性があるため、土地所有者が自由に利用することが難しい場合もあります。

• 道路の管理問題

2項道路は私道であるケースが多く、道路の維持管理や修繕費用の負担を、沿道の住民が共同で行う必要がある場合があります。また、所有権の関係でトラブルが発生することも少なくありません。

• 建築制限がある

2項道路に面する敷地では、セットバック後の敷地面積が小さくなるため、建ぺい率や容積率の関係で思ったような建築ができない場合があります。また、2項道路の幅が4メートル未満の場合、「接道義務（幅4メートル以上の道路に2メートル以上接すること）」を満たさないケースがあるため、建築が許可されないこともあります。

2項道路のメリットとデメリット

• メリット

建築基準法上の道路として扱われるため、建築行為が可能
周囲の住環境が維持されやすい（昔ながらの街並みが残る）
土地価格が比較的安価な場合がある

• デメリット

セットバックによって有効な敷地面積が減る
セットバック部分には建築ができず、土地の活用が制限される
私道の場合、維持管理責任が個人にあるため、修繕の負担が発生する
将来的に道路拡幅や行政の指導が入る可能性がある