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国土交通省は2026年9月14日、「マンションストック長寿命化等モデル事業」の令和8年度第2回採択結果を公表しました。

今回の募集には11者11件の提案があり、専門家による評価を経て8者8件が採択されています。内訳は、再生方法を検討する「先導的再生モデルタイプ（計画支援）」が5件、建替工事の実施段階を支援するものが3件です。

今回の採択案件で注目されるのは、老朽化したマンションを単純に「建替えか大規模修繕か」で判断するのではなく、自主建替え、一棟リノベーション、敷地売却、既存住棟の活用、敷地分割など、建物や区分所有者の状況に応じて複数の再生手法を比較している点です。国土交通省も今回の評価で、自主建替え、一棟リノベーション、さまざまな再生手法と一般的な改修工事とのコスト比較などを政策上重要な評価項目としています。

1970年前後のマンションが抱える複数の課題

今回採択された案件を見ると、高経年マンションの再生が単なる外壁改修や設備更新では解決できない段階に入っていることが分かります。

例えば東京都の「キャッスル共進」は1971年築で、住宅156戸と店舗18区画からなる用途複合マンションです。耐震性能不足、給排水設備の老朽化、断熱性能不足、バリアフリー上の問題などを抱えており、既存躯体を活用したスケルトン改修による長寿命化と性能向上が検討されています。

同じく1971年築の「杉並コーポラス」では、設備配管の腐食や漏水、エレベーター部品供給終了、耐震診断未実施などに加え、管理規約や長期修繕計画がないという管理面の課題もあります。さらに借地権や容積率既存不適格といった条件もあり、一棟リノベーションを中心に複数の再生方法を比較する計画です。

高経年マンションでは、構造、設備、断熱、防水、バリアフリー、法適合性、権利関係など複数の問題が同時に存在するケースが少なくありません。

そのため、改修設計を始める前の調査と現況整理が、これまで以上に重要になります。

一棟リノベーションでは「既存図」が設計の出発点になる

今回の評価では、一棟リノベーションの検討が政策上重要な項目の一つに位置付けられています。

一棟リノベーションでは、共用部分だけでなく専有部分を含めた大規模な変更を検討するため、既存建物の状態を正確に把握する必要があります。

しかし、築50年前後のマンションでは、竣工当時の図面が紙図面や青焼きで保存されていることもあります。また、その後の改修や設備更新が図面へ反映されておらず、既存図と現況が一致していない場合も考えられます。

設計実務では、まず既存図面を整理し、必要に応じてCAD化したうえで現地調査結果を反映し、

現況平面図
現況立面図
現況断面図
既存仕上表
既存建具表
設備系統図

などを整備することが重要です。

既存建物の情報が曖昧なまま改修案を作成すると、実施設計や施工段階で既存躯体、設備配管、開口部などとの不整合が判明し、大きな設計変更につながる可能性があります。

耐震・断熱・設備更新を同時に扱う場合は図面間の整合が重要

「キャッスル共進」の再生検討では、耐震性能、外皮性能、設備配管、バリアフリーなど複数の性能向上を同時に検討します。国土交通省の資料では、インスペクション、電気設備・給水管の劣化診断、環境性能測定、既存住宅状況調査なども行う計画とされています。

このような改修では、一つの設計変更が複数の図面へ影響します。

例えば外皮性能を向上させるために断熱材や窓仕様を変更すれば、矩計図、建具表、平面詳細図、外壁詳細図などの修正が必要になります。

給排水管を更新する場合には、PSや床下配管だけでなく、住戸内の水回り、共用廊下、天井、貫通部などとの取り合いも確認する必要があります。

耐震補強を行う場合には、新たな耐震壁や補強部材が建具、設備配管、住戸動線などと干渉しないかを確認しなければなりません。

改修内容ごとに図面を分けて検討するのではなく、意匠・構造・設備を横断して整合を確認することが重要になります。

建替えと改修を組み合わせる団地再生も

今回採択された「多摩川住宅ト号棟」は、1971年築、12棟326戸からなる団地型マンションです。

耐震性不足、高齢化、エレベーター未設置、スラブ下配管、漏水、埋設管腐食などの問題を抱えています。一方、工事費高騰などから従来想定していた建替えの事業規模を縮小する必要が生じています。

そこで、建替えだけでなく、保留地の計画、敷地分割、既存住棟の改修などを組み合わせた再生方法を検討します。

このような計画では、「全棟を同じ方法で再生する」という従来型の考え方だけでは対応できません。

残す建物、改修する建物、建替える建物、新たに整備する部分を整理し、それぞれの工事範囲を図面上で明確にする必要があります。

配置図や各階平面図についても、既存・撤去・改修・新設の区分が分かる図面構成が重要になります。

浸水対策と団地再生を一体で考える事例も登場

東京都の「亀戸2丁目団地」は1969年築、4棟620戸の団地型マンションです。

この案件では、建替えだけではなく、地域の「浸水対応型まちづくり」と連携した再生が検討されています。

計画では団地内に「高台避難デッキ」を整備し、水害時に周辺住民も一時避難できる垂直避難スペースを確保する考え方が示されています。

マンション再生が敷地内だけで完結するのではなく、地域防災や都市計画と結び付いている点が特徴です。

このような案件では、建築確認だけでなく、都市計画、地区計画、高さ制限、容積率、避難計画など複数の条件を同時に整理する必要があります。

実施設計へ進む際にも、建物単体の平面図・立面図だけでなく、配置計画、外構計画、避難経路、周辺道路との関係などを含めた図面整備が重要になります。

建築費高騰が再生計画そのものを変えている

今回の採択案件では、建築費高騰が再生方法の選択に影響している事例も複数確認できます。

「鷺沼コーナス」は1976年築、20戸の小規模マンションです。当初はコーポラティブ方式による自主建替えを検討していましたが、建築費高騰によって事業成立が難しくなり、事業方式を再検証しています。

「多摩川住宅ト号棟」でも工事費高騰などを背景として、建替え規模を縮小し、既存住棟の活用を含めた再生方法を検討しています。

設計実務でも、基本計画で決定した案がそのまま実施設計へ進むとは限りません。

工事費の変動によって、

建替えから改修へ変更する
改修範囲を縮小する
既存躯体を再利用する
設備仕様を変更する
工事を複数期に分ける

といった設計変更が発生する可能性があります。

そのため、既存建物の図面情報を早い段階で整理し、複数の再生案を比較できる状態にしておくことが、設計変更への対応力にもつながります。

高経年マンションでは「現況図の精度」が再生計画を左右する

今回の採択結果から見えてくるのは、高経年マンションの再生では「建替えか改修か」を最初から決めるのではなく、建物の状態、法規制、工事費、区分所有者の負担、地域条件などを踏まえて複数の選択肢を比較する方向へ進んでいることです。

その前提となるのが、既存建物の正確な情報です。

耐震性能、設備配管、断熱性能、既存不適格、増改築履歴などを確認し、既存図面と現況の違いを整理したうえで、改修案や建替え案を検討する必要があります。

建築図面作成の面でも、既存紙図面のCAD化、現況図の整備、改修前後の図面作成、各種詳細図、意匠・構造・設備図の整合確認など、既存建物を扱う設計業務の重要性はさらに高まりそうです。

高経年マンションが増加するなか、これからのマンション再生では「新しい建物をどう描くか」だけでなく、「今ある建物を正確に読み取り、どこまで活かせるか」を図面上で整理する力が、実施設計の重要な役割になっていきます。

出典元

国土交通省

参考リンク

国土交通省「マンションストック長寿命化等モデル事業」令和8年度第2回採択結果
国土交通省「採択プロジェクト一覧」
国土交通省「令和8年度第2回提案の評価結果」
国土交通省「マンション総合対策モデル事業」

※本記事は、公開情報をもとに業界動向を整理したものです。各資料・制度・サービス等の詳細については、必ず各発表元・関係機関の公式情報をご確認ください。