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国土交通省は2026年9月29日、「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」を設置し、第1回会合を10月19日に開催すると発表しました。管理組合によるマンション大規模修繕工事の適正な発注を推進するため、管理組合が留意すべき事項や、適切な事業者の確保に向けた方策などを議論する予定です。

この検討会設置の背景には、関東地方におけるマンション大規模修繕工事の発注をめぐり、公正取引委員会が独占禁止法違反を認定し、排除措置命令等を行った事案があります。国土交通省は、これを受けて、関係団体を通じてマンション管理組合等に相談窓口や発注時の留意点を周知しています。

公正取引委員会の発表では、設計コンサル業務について、建物の劣化状況に係る調査・診断、工事範囲や仕様を定めるための設計図書作成、施工業者の選定補助、工事監理業務の全部または一部を含む業務として説明されています。つまり、大規模修繕における設計・監理業務は、単なる図面作成ではなく、発注の公平性や工事品質にも関わる重要な役割を担っています。

マンションの大規模修繕は、外壁、防水、鉄部塗装、共用部、設備更新など、建物の維持管理に直結する工事です。設計者やコンサルタントには、劣化状況を正確に把握し、工事範囲、仕様、数量、見積条件を整理したうえで、管理組合が適切に判断できる資料を作成することが求められます。

今回の動きは、マンション改修に限らず、既存建築物の改修設計全般において、調査、設計図書、見積条件、施工者選定、工事監理の透明性を高める必要性を示しています。設計実務では、発注者に対して分かりやすく説明できる図面・資料づくりと、第三者から見ても確認しやすい業務プロセスの整理が、より重要になると考えられます。

改修設計で確認しておきたい調査・図面・見積条件の整理

マンション大規模修繕工事では、まず現地調査や劣化診断により、外壁、屋上防水、バルコニー、共用廊下、階段、シーリング、鉄部、設備配管などの状態を把握する必要があります。そのうえで、どの範囲を修繕し、どの仕様で工事を行うのかを、管理組合が理解できる形で整理することが重要です。

実施設計や改修図面の作成では、現況図、劣化調査図、改修範囲図、仕上表、仕様書、数量表、仮設計画、足場範囲、住民動線への影響などを、相互に矛盾がないよう整える必要があります。特に既存建物では、竣工図と現況が一致していないことも多いため、図面上の情報だけで判断せず、現地確認と記録の整理が欠かせません。

また、見積条件の整理も重要です。施工会社ごとに見積範囲や仕様の解釈が異なると、金額の比較が難しくなります。そのため、見積依頼時には、工事範囲、仕様、数量、仮設条件、共通費、追加工事の扱い、居住者対応、工期などを明確にし、同じ前提で比較できる資料を整えることが求められます。

工事監理段階では、設計図書通りに施工されているか、追加・変更が発生した場合に管理組合へ適切に説明されているか、品質確認の記録が残されているかも重要になります。設計者や監理者は、発注者、施工者、管理会社、居住者の間に立ち、判断の根拠を明確に残す役割を担います。

実施設計サポートセンターの事業領域である建築図面作成支援、実施設計図面、各種詳細図、確認申請関連業務においても、既存建築物の改修では、現況情報と設計図書の整合が大きな課題になります。図面を作成する際には、単に改修範囲を示すだけでなく、調査結果、仕様、数量、施工条件を整理し、関係者が同じ前提で確認できる資料にすることが重要です。

今後、マンション大規模修繕工事の発注適正化に向けた議論が進むことで、設計コンサル業務や改修設計業務には、より高い説明責任と透明性が求められる可能性があります。設計事務所や建設会社設計部では、改修案件の調査記録、図面作成、見積条件整理、工事監理記録の残し方を見直すことが、信頼性の高い業務体制づくりにつながります。

出典元

国土交通省
公正取引委員会

参考リンク

国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等の適正化に関する検討会」の設置・開催について
国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」
国土交通省「マンション大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口の周知等について」関連資料
公正取引委員会「関東地区所在のマンションの管理組合が設計コンサル業者に委託して発注する大規模修繕工事の施工業者らに対する排除措置命令及び課徴金納付命令等について」

※本記事は、公開情報をもとに業界動向を整理したものです。各資料・制度・サービス等の詳細については、必ず各発表元・関係機関の公式情報をご確認ください。